半价买房!东莞市三限房运营管理实施细则发布

东莞市住房和城乡建设局

关于印发《东莞市三限房运营管理实施细则》的通知


市直有关单位,各镇街(园区)住房城乡建设部门、不动产登记部门:

     《东莞市三限房运营管理实施细则》已通过市司法局合法性审查,现印发给你们,请认真贯彻执行。


东莞市住房和城乡建设局

2022年8月24日


东莞市三限房运营管理实施细则



第一章  总则

第一条  根据《广东省住房和城乡建设厅 广东省发展和改革委员会 广东省财政厅 广东省自然资源厅 中国人民银行广州分行 中国银行保险监督管理委员会广东监管局关于因地制宜发展共有产权住房的指导意见》(粤建保〔2020〕123号)和《东莞市人民政府办公室关于印发〈东莞市三限房(共有产权住房)建设和分配试点方案〉的通知》(东府办〔2021〕44号)及有关规定,结合本市实际,制定本细则。

第二条  本细则所称三限房是指政府提供政策优惠,按照有关标准筹集建设,限定套型面积,限制使用范围和处分权利,实行政府与承购人按份共有产权,面向符合规定条件的本市无房家庭供应的保障性住房,属于共有产权住房。本细则适用于长安、虎门、塘厦、凤岗、大朗等三限房试点项目以及经市政府批准按照《东莞市三限房(共有产权住房)建设和分配试点方案》建设的其他三限房项目。

第三条  市住房城乡建设局负责全市三限房的组织实施工作。市税务局负责做好三限房项目税费缴纳的解释工作和征收管理。市不动产登记中心负责申请人的住房信息核查和三限房产权登记。市人力资源社会保障局、市工业和信息化局、市科学技术局、市市场监督管理局(知识产权局)、市农业农村局、市总工会、市住房公积金管理中心等部门按照职责分工做好三限房相关工作。东莞实业投资控股集团有限公司(或其下属全资公司)以及市政府批准的其他相关企业作为政府指定的代持机构,履行政府委托职责,负责三限房的资产档案管理、销售合同签订、销售款收取、日常使用管理等工作。镇街(园区)住房城乡建设局(以下简称“镇街住建部门”)负责属地三限房具体分配方案的制定、公告发布和购房资格审核,会同代持机构组织房源分配和监督供后管理,建立管理台账、保障档案等工作。


第二章 审核配售

第四条  三限房配售工作由各镇街住建部门牵头、代持机构配合实施。

第五条  申请购买三限房的承购人,应同时符合以下基本条件:

(一)有配偶或共同生活子女,承购人及其配偶、共同生活子女在我市无自有产权住房,且申购前3年内在东莞市没有住房转移登记记录(农民安居房未办理产权登记但已录入市农房台账的,或经批准正在实施建设的,应统计为自有产权住房);

(二)具有东莞户籍的,在莞累计缴纳养老保险满3年;不具有东莞户籍的,在莞累计缴纳养老保险满5年;

(三)与三限房销售区域用人单位签订劳动合同并逐月缴纳养老保险满1年(劳动合同签订单位与养老保险缴纳单位须一致);

(四)具备以下条件之一:大专或以上学历,中级工或以上职业技能,助理级或以上职称。申购条件涉及对年龄、婚姻、户籍、基本养老保险缴交、房产等时间的计算,以各批次配售公告发布之日的上月最后一日为截止计算时点,具体以公告为准。

第六条  一个家庭只能购买一套三限房。已经承购三限房的家庭和个人,承购人及其配偶不再享受本市其他住房保障政策,包括但不限于共有产权住房、公共租赁住房、政府投资保障性租赁住房、人才住房、市属人才住房租金补贴(优惠)、人才购(租)房补贴等。

第七条  三限房分配按照两个阶段进行,第一阶段定向分配,第二阶段公开抽签分配。定向分配对象需同时符合以下条件:

(一)符合销售对象基本条件;

(二)具备以下条件之一:本科或以上学历,高级工或以上职业技能,助理级或以上职称;

(三)符合以下两项条件之一:

一是当前工作单位(销售对象需与用人单位签订劳动合同并逐月缴纳养老保险满1年,当前工作单位及此前工作单位均符合本项条件的,养老保险缴纳时限可累计计算)为:国家级高新技术企业(由市科学技术局认定),国家级专精特新“小巨人”企业、省市级专精特新中小企业、市级倍增企业(由市工业和信息化局认定),市级百强创新企业、市级瞪羚企业(由市科学技术局认定),或市委、市政府有关文件明确的其他重点扶持或奖励的经济贡献突出企业。

二是获得以下荣誉之一:获得发明专利或实用新型专利(由市市场监督管理局认定),东莞市技术能手(由市人力资源社会保障局认定),东莞市职工技术标兵(由市总工会认定),东莞市级或以上党委政府颁发的奖项,广东省级或以上职能部门颁发的奖项。

第八条   第一阶段定向分配结束后,房源有剩余的,面向镇街(园区)符合销售对象基本条件的人员开展第二阶段公开抽签分配。

第九条  房源取得销售许可后1年内未销售完毕的,面向全市范围内符合销售对象基本条件的人员进行公开抽签分配。

第十条  申购人需提交如下申请资料和证明文件:

(一)东莞市三限房申购表(原件);

(二)申购人及家庭成员(配偶及共同生活子女)的身份证及户口本(复印件,现场核验原件);

(三)申购人的婚姻状况证明,离异的应当提交离婚证以及离婚协议书,或者已生效的法院离婚判决书(复印件,现场核验原件);

(四)申购人及家庭成员(配偶及共同生活子女)的不动产查册证明(复印件,现场核验原件);

(五)申购人所获学历学位、职业技能、专业技术职称或专利、荣誉等材料(复印件,现场核验原件)。

第十一条  三限房实行网上申购,具体按照以下程序进行:

(一)发布公告。开发建设单位取得预售许可证后,镇街住建部门会同开发建设单位制定三限房配售方案,经市住房城乡建设局审核后发布公告。

(二)网上申购。申购人可在三限房项目开通网上申购期间登录提交申请,如实申报个人及家庭成员、户籍、婚姻、住房、社保等信息,并作出承诺。

(三)摇号排序。网上申购截止后,对成功登记的申购人进行摇号(抽签)确定选房次序。

(四)资格审查。根据选房次序及按照项目房源数一定倍数初选出入围申购人及后备申购人,名单在市住房城乡建设局、镇街(园区)官方网站面向社会发布。入围申购人、后备申购人向镇街住建部门提供本细则第十条规定的材料,进行资格审核。未通过资格审核的入围申购人,取消其资格,由后备申购人依次递补。经审核通过的入围申购人、后备申购人的名单及选房次序号,在市住房城乡建设局、镇街(园区)官方网站公示5日。申购人对公示情况有异议的,应在公示期间申请异议复核,并提交相关证明材料;其他组织和个人对公示情况有异议的,应在公示期间内向镇街住建部门或市住房城乡建设局书面申请异议复核,并提交相关证明材料。

(五)按序选房。开发建设单位应提前在销售现场和市住房城乡建设局、镇街(园区)官方网站发布选房公告,明确选房时间、地点、批次安排等。公示期满,符合条件的入围申购人、后备申购人按选房次序号依次选房,选完即止。

(六)购房确认。成功选房的申购人前往指定地点与开发建设单位(代持机构)签订房屋认购书、缴纳定金,并按约定时间签订买卖合同等相关材料,以及缴纳房款,逾期视为放弃。因申购人放弃选房或放弃购房确认,导致本轮选房购房结束后仍有剩余房源的,根据上述第“(三)”步确定的选房次序,按剩余房源数量的一定倍数初选出下一轮入围申购人及后备申购人,按照上述第“(四)”-“(六)”步进行选房购房,直至无剩余房源或无剩余申购人为止。第十二条  申请家庭正在承租公共租赁住房、政府投资保障性租赁住房、人才住房或享受住房租金补贴(优惠)的,应在办理三限房买卖合同网签前腾退所租住房屋或由有关部门停止发放住房租金补贴(优惠)。第十三条  承购人放弃选定房屋或选定房屋后未签订认购书或购房合同,取消三限房购房资格,3年内不得再次申购。 


第三章  产权登记

第十四条  承购人应与开发建设单位、代持机构签订三限房购房合同。购房合同中应明确产权份额、使用规定、转让限定、抵押约定、继承约定、违约责任等内容。承购人应当按照有关规定和合同约定,不得分割个人产权份额。

第十五条  三限房经审核予以登记的,不动产登记部门应当在不动产权证书共有情况栏填写“按份共有”。在不动产登记簿和不动产权证书附记栏标注共有产权住房、抵押登记及居住权设立、共有人及比例等内容。

第十六条  承购人购买三限房,可以按照有关贷款规定申请住房公积金、商业银行等购房贷款。除承购人购买三限房申请按揭需办理抵押登记外,在承购人取得完全产权前,承购人不得以任何形式对三限房设立抵押权(含抵押权预告)及居住权。


第四章  供后管理

第十七条  三限房小区实行市场化的物业管理,由承购人承担住房及其附属设施的日常维修养护、物业服务等费用,在物业小区内行使业主权利,缴纳按照整套住房全部产权建筑面积计算的住宅专项维修资金和物业管理服务费,并享受住宅专项维修资金和物业管理服务的相应权利。 

第十八条  承购人持有的三限房产权执行市场化商品房的限售政策。三限房承购人取得不动产权证书未满限售年限的,不允许转让其持有的产权份额。

第十九条  承购人取得三限房不动产权证书达到限售年限的,允许一次性转让其所持有的全部产权份额。承购人需转让的,可在市住房城乡建设局官方网站或代持机构发布房源转让信息,也可通过房地产经纪机构发布转让信息及提供经纪服务。承购人可按双方协商自愿原则转让给代持机构或其他符合三限房销售对象基本条件的受让人,受让资格由所属镇街住建部门会同代持机构核定。承购人和受让人自行商定转让价格,并按相关规定承担各自应承担的税费。新承购人获得的房屋产权性质仍为“共有产权住房”,所占房屋产权份额不变。代持机构回购承购人所持产权份额并再次转让的,不受我市市场化商品房转让年限的限制,受让人应符合三限房销售对象基本条件,受让资格由所属镇街住建部门会同代持机构核定。

第二十条  三限房首次取得不动产权证书满5年后,承购人可以通过购买代持机构产权份额获得完全产权,承购人与代持机构按相关规定承担各自应承担的税费。在缴清购房款及税费后,承购人持代持机构提供的书面证明,到不动产登记部门办理不动产转移登记。

第二十一条  以下承购人在购买政府持有份额时可享受折扣优惠:
(一)承购人取得不动产权证书满5年(以不动产权证书登记日期为准)且入户东莞满3年的,承购人可按届时市场评估价8折一次性购买政府持有份额。
(二)依据《东莞市优才卡管理暂行办法》(东府〔2020〕81 号)申领并持有莞香卡的可按届时市场评估价7折购买,持有玉兰卡的可按届时市场评估价5折购买。第二十二条  承购人及其配偶、共同生活子女在莞购买市场化商品房(包括新建商品房及二手商品房)前,需取得三限房完全产权或退出本房屋产权。 第二十三条  三限房承购人应当按照房屋管理有关规定和供后房屋使用管理的约定使用房屋,不得擅自出租转借、长期闲置、改变用途、改变房屋结构,影响房屋使用功能和质量安全。
第二十四条  三限房承购人因家庭成员就业、子女就学等原因确需出租住房的,应征得代持机构同意,并与代持机构、承租人签订住房出租使用协议。承购人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分,具体应在购房合同中约定。租赁行为应符合本市住房租赁管理相关规定。


第五章  物业管理

第二十五条  三限房物业管理按照商品住宅小区物业管理模式执行。物业管理的表决权由承购人和代持机构按规定共同行使。业主大会、业主委员会根据《物业管理条例》《广东省物业管理条例》《东莞市物业管理办法》等有关规定产生。
第二十六条  在代持机构拥有三限房产权份额期间,承购人须配合代持机构或受委托的物业服务企业的日常巡查工作,共同做好房屋的使用管理。
第二十七条  物业服务企业除传统物业管理外,可根据需求有偿提供家居保洁、物业维修、社群活动、图书驿站、共享健身房、寄存服务、搬家服务等便民服务。
第二十八条  开发建设单位移交给代持机构的房源,空置期间产生的物业管理费由代持机构负责。已销售的房源自交付之日起所产生的所有物业管理等相关费用由承购人自行承担。


第六章  监督管理

第二十九条  房地产经纪机构及其经纪人员不得违规代理三限房出租业务。
第三十条  市住房城乡建设局、镇街住建部门及其委托的代持机构可以通过以下方式进行监督检查:
(一)询问与核查事项有关的单位和个人,要求其对相关情况作出说明、提供材料;
(二)检查物业使用情况;
(三)查阅、记录、复制承购人和共住人的有关资料,了解保障对象的身份、住房、财产和信用等情况;
(四)法律、法规规定的其他方式。有关单位和个人应当配合监督检查,按照要求如实提供相关材料。
第三十一条  承购人应如实填报申请文书,故意隐瞒或虚报住房、婚姻、工作、荣誉等情况,或伪造相关证明材料申请三限房的,由市住房城乡建设局、镇街(园区)、代持机构根据权限范围予以处理,且承购人5年内不得再次申请购买本市三限房。具体处理方式如下:
(一)已取得资格的,由镇街住建部门取消其购买资格;
(二)已签约的,开发建设单位应当与其解除购房合同,承购人承担相应的法律责任;
(三)已登记发证至承购人名下的,由代持机构回购其所持份额,并以原购房价与回购时市场评估价较低者作为回购价格。承购人对住房内部进行维修、装修的费用不予退还。若承购人拒不配合回购,代持机构保留追究承购人法律责任的权利。


第七章  附则

第三十二条  本细则第五条所称的共同生活子女是指未成年或虽已成年但未具备稳定收入来源的子女;所称的养老保险是指职工基本养老保险,不包括灵活就业人员养老保险、城乡居民养老保险以及其他商业养老保险。本细则第七条所称的市委、市政府有关文件明确的其他重点扶持或奖励的经济贡献突出企业,包括但不限于:单项冠军企业(由市工业和信息化局认定)、市级以上工程技术研究中心和重点实验室企业(由市科学技术局认定)、“东莞建造”优质施工企业(由市住房城乡建设局认定)等市委市政府明确扶持或奖励的企业;获得发明专利或实用新型专利是指近5年获得发明专利或实用新型专利授权的发明人(以该专利被国家知识产权局首次公开登记在案的前三发明人为准)。
第三十三条  若代持机构出现清算等情况,由市政府明确其名下的三限房的处置方式及代为履行政府委托职责的主体。
第三十四条  三限房销售过程中,与现有市场化商品房销售政策相冲突的,以本细则规定为准。
第三十五条  本细则由市住房城乡建设局负责解释。
第三十六条  本细则自印发之日起施行,有效期至2027年8月23日。
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《东莞市三限房运营管理实施细则》

政策解读


1

制定背景

(一)党的十九大报告提出,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

(二)2021年6月印发的《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号),明确提出“完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系”,从国家层面确认了共有产权住房是住房保障体系的重要组成部分。

(三)2020年7月广东省住房和城乡建设厅等六部门印发《关于因地制宜发展共有产权住房的指导意见》(粤建保〔2020〕123号),要求在人口流入集中、住房供需矛盾突出、住房困难群体数量较多的城市稳步发展共有产权住房,切实解决住房困难群体的基本住房问题,实现住有所居。

(四)2021年8月印发《东莞市人民政府办公室关于印发〈东莞市三限房(共有产权住房)建设和分配试点方案〉的通知》(东府办〔2021〕44号),明确了三限房规划建设、开发建设及销售模式、销售对象及分配方式以及产权转让、完全产权获得、购房限制等政策,但对于操作层面的审核配售、产权登记、供后管理、物业管理、监督管理等措施未明确规定。为规范指导镇街(园区)、政府指定代持机构及相关部门开展三限房工作,有必要制定《东莞市三限房运营管理实施细则》。

2

制定依据

(一)广东省住房和城乡建设厅等六部门印发《关于因地制宜发展共有产权住房的指导意见》(粤建保〔2020〕123号);

(二)《东莞市人民政府办公室关于印发〈东莞市三限房(共有产权住房)建设和分配试点方案〉的通知》(东府办〔2021〕44号)。

3

主要内容

《细则》共设7章36条,主要对三限房的保障属性、职责分工、审核配售、产权登记、供后管理、物业管理、监督管理等做出了规定。

(一)总则。一是明确三限房属于保障性住房中的共有产权住房。二是本细则适用范围。三是相关部门、政府指定代持机构、镇街(园区)住建部门的职责。

(二)审核配售。一是明确三限房的配售工作由各镇街(园区)住建部门牵头、代持机构配合实施。二是申购的基本条件、定向分配条件及申请资料。三是网上申购及配售流程。四是已经购买或正在租住其他保障性住房的,购买三限房后的处置要求。

(三)产权登记。一是明确承购人与开发建设单位、代持机构签订买卖合同,以及合同需要明确产权份额、使用规定、转让限定、抵押约定、违约责任等内容。二是不动产登记簿和不动产权证书标注共有产权住房、抵押登记及居住权设立限制、共有人及比例等内容。

(四)供后管理。一是明确按照整套住房全部产权建筑面积缴纳住宅专项维修资金和物业管理服务费。二是三限房个人产权份额转让需满足一定年限(参照本市商品住房限售政策执行),获得完全产权需要首次取得不动产权证书满5年。三是明确购买代持机构产权份额时享受折扣优惠人群的条件。四是因特殊原因用于出租的规定。

(五)物业管理。一是明确物业管理按照商品住宅小区物业管理模式执行。二是物业服务企业除传统物业管理外,可根据需求有偿提供家居保洁、物业维修、社群活动、图书驿站、共享健身房等便民服务。

(六)监督管理。一是明确政府部门和代持机构对三限房进行监督检查的方式。二是承购人故意隐瞒、虚报或伪造材料骗取购房资格的相关责任及处理方式。

(七)附则。一是明确本细则中相关名词(如共同生活子女、养老保险、经济贡献突出企业、发明专利或实用新型专利等)的范围。二是本细则的解释部门和施行有效期。


答疑解惑


 01 

什么是三限房?


答:是指政府提供政策优惠,按照有关标准筹集建设,限定套型面积,限制使用范围和处分权利,实行政府与承购人按份共有产权,面向符合规定条件的本市无房家庭供应的保障性住房,属于共有产权住房。承购人按总价的50%出资购买50%产权,另50%产权由代持机构持有。


 02 

三限房在享受教育、医疗等公共服务权益方面,与商品住房有差别吗?


答:没有差别,完全一致。购买三限房视同购买商品住房,享有与普通商品住房同等的教育、医疗、户政、养老、住房公积金等公共服务权益。


 03 

三限房套型面积有多大?


答:根据特定保障对象群体的需求和实用经济原则,目前在建的长安、虎门、塘厦、凤岗、大朗镇项目三限房建筑面积限定在70-80m2,户型为两房两厅一卫或三房两厅一卫,实施基本装修交付。


 04 

三限房售价如何确定?


答:土地出让时以“限房价、竞地价”方式集中新建,由开发建设单位按照不高于限价确定具体销售价格。承购人按总价的50%出资购买50%产权,另50%产权由代持机构持有。


 05 

正在享受住房保障政策(包括但不限于共有产权住房、公共租赁住房、政府投资保障性租赁住房、人才住房、市属人才住房租金补贴(优惠)、人才购(租)房补贴等)的能否申请购买三限房?


答:不能重复享受。其中已购买产权型保障性住房的不能申请,正在享受租赁型保障性住房及货币补贴的,应在办理三限房买卖合同网签前腾退所租住房屋或由有关部门停止发放住房租金补贴(优惠)。


 06 

三限房主要供应给哪些群体?


答:申购对象基本条件见《细则》第五条,定向分配条件见第七条。


 07 

申购条件中的共同生活子女怎么界定?


答:是指未成年或虽已成年但未具备稳定收入来源的子女。

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 08 

申购条件中的养老保险包括城乡居民养老保险吗?


答:不包括。是指职工基本养老保险,不包括灵活就业人员养老保险、城乡居民养老保险以及其他商业养老保险。


 09 

我一直在虎门工作并一直在缴纳职工基本养老保险,但在申请三限房前,我换过一个单位还在虎门,现在的工作单位逐月缴纳养老保险不足一年(12个月),这种情况符合要求吗?


答:如果在同一区域的不同工作单位合计逐月缴纳养老保险满1年,就符合细则第五条中“与三限房销售区域用人单位签订劳动合同并逐月缴纳养老保险满1年(劳动合同签订单位与养老保险缴纳单位须一致)”的要求。其中,如果申请定向分配,当前工作单位及此前工作单位均符合定向分配条件对于工作单位的要求才行。


 10 

三限房的申购流程是怎样的?


答:发布公告—网上申购—摇号排序—资格审查—按序选房—购房确认。


 11 

三限房的销售流程是怎样的?


答:三限房销售按照两个阶段进行,第一阶段定向分配,配售给所在镇街符合定向分配条件的申请人;第二阶段公开抽签分配,配售给所在镇街符合基本条件的申请人。若仍有剩余房源,接受全市符合基本条件的人员申请。各阶段符合条件的申请人不超过房源总数的,摇号确定选房次序;符合条件的申请人超过房源总数的,摇号确定入围申请人及选房次序。


 12 

购买了50%产权份额的三限房,住宅专项维修资金和物业管理服务费缴纳多少?


答:按照整套住房全部产权建筑面积计算。


 13 

三限房能否用于出租?


答:不得擅自出租。三限房承购人因家庭成员就业、子女就学等原因确需出租住房的,应征得代持机构同意,并与代持机构、承租人签订住房出租使用协议。承购人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分,具体应在购房合同中约定。租赁行为应符合本市住房租赁管理相关规定。


 14 

买了三限房后还能购买其他住房吗?


答:承购人及其配偶、共同生活子女在莞购买市场化商品房(包括新建商品房及二手商品房)前,需取得三限房完全产权或退出本房屋产权。


 15 

购买了三限房多久才能转让?


答:承购人持有的三限房产权执行市场化商品房的限售政策(目前我市的住房限售年限是取得不动产权证后满2年)。与普通商品住房不同的是,三限房实行封闭流转,只能一次性将50%个人产权份额转让给代持机构或其他符合三限房销售对象基本条件(全市范围)的受让人。当然,获得完全产权的按市场化商品房政策执行。


 16 

转让三限房后能否再次申购?


答:不能。一个家庭只能购买一套三限房。


 17 

如何获得三限房的完全产权?


答:三限房首次取得不动产权证书满5年后,承购人可以通过购买代持机构产权份额获得完全产权,承购人与代持机构按相关规定承担各自应承担的税费。


 18 

购买代持机构产权份额时有价格优惠吗?


答:取得不动产权证书满5年(以不动产权证书登记日期为准)且入户东莞满3年的,可按届时市场评估价8折一次性购买代持机构持有份额;取得不动产权证书满5年且依据《东莞市优才卡管理暂行办法》(东府〔2020〕81 号)申领并持有莞香卡的可按届时市场评估价7折购买,持有玉兰卡的可按届时市场评估价5折购买。


 19 

代持机构有权检查三限房吗?


答:为了防止违规出租、出借或其他违法使用问题,在代持机构拥有三限房产权份额期间,承购人须配合代持机构或受委托的物业服务企业的日常巡查工作,共同做好房屋的使用管理。


 20 

使用虚假资料申购有什么后果?


答:弄虚作假的申购无效,即使取得三限房也要退还,并且承购人5年内不得再次申请购买本市三限房。已取得资格的,由镇街住建部门取消其购买资格;已签约的,开发建设单位应当与其解除购房合同,承购人承担相应的法律责任;已登记发证至承购人名下的,由代持机构回购其所持份额,并以原购房价与回购时市场评估价较低者作为回购价格。承购人对住房内部进行维修、装修的费用不予退还。若承购人拒不配合回购,代持机构保留追究承购人法律责任的权利。


 21 

申购中签后放弃购买有什么后果?


答:申购前应仔细查看申购公告资料后再参加申购,尤其是做好自身经济能力衡量,一旦中签后未按时到场、未按规定选房或未按规定签订买卖合同的,其购房资格即时丧失,申购人3年内不得再次申购。


来源 | 东莞市住房和城乡建设局
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